Usufruire delle agevolazioni fiscali al momento in vigore, con particolare attenzione al Superbonus 110%, di fatto rappresenta un’occasione unica per riqualificare dal punto di vista energetico e funzionale gli edifici esistenti, che ricordiamo essere stati edificati, nella stragrande maggioranza, nella metà del secolo scorso.

Con gli interventi di riqualificazione previsti, si ha la possibilità di abbattere i costi relativi alle bollette di luce e gas e incrementare fortemente il valore immobiliare dell’edificio.

Chi può usufruire delle agevolazioni al 110%:

• Persone fisiche che possiedono l’immobile oggetto dell’intervento;
• Persone fisiche proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari accatastate distintamente;
• I condomini;
• Istituti autonomi case popolari (IACP) e gli enti che hanno le stesse finalità sociali rispondenti ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”, per interventi realizzati su immobili (di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni) adibiti a edilizia residenziale pubblica. Per questi soggetti, l’agevolazione riguarda le spese sostenute entro il 30 giugno 2023, se alla data del 31 dicembre 2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
• Cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• Associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi;

Come possono essere gestite le agevolazioni:

• Possono essere portate in detrazione direttamente dalle persone che hanno pagato i lavori (nella misura del 110%);

Oppure in alternativa alla fruizione diretta

• Possono essere scontate in fattura con la procedura di cessione del credito in favore:
• Dell’impresa che ha effettuato i lavori;

Oppure

• Delle banche o altri intermediari finanziari;

Requisiti per accedere alla detrazione:

Si deve raggiungere i seguenti obiettivi:

• Miglioramento di ALMENO 2 classi energetiche dell’edificio, con relativo attestato di prestazione energetica (APE) che lo confermi;
• Conseguimento della classe energetica più alta possibile, con relativo attestato di prestazione energetica (APE) che lo confermi;

Inoltre l’immobile oggetto degli interventi deve presentare queste caratteristiche:

• Assenza di difformità urbanistiche, con relativa documentazione redatta da un tecnico specializzato che lo attesti;
• L’edificio deve essere unifamiliare, cioè un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva dotata di uno o più accessi autonomi dall’esterno destinata ad un singolo nucleo familiare; Con accesso autonomo si intende non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone in modo tale da garantire l’ingresso dalla strada o dal cortile o dal giardino anche di proprietà non esclusiva;
• L’edificio deve essere funzionalmente indipendente, cioè deve possedere impianti di luce, gas, acqua e riscaldamento, indipendenti;

Infine:

• Gli interventi devono essere realizzati fra il 1° luglio 2020 e il 30 Giugno 2022;

Quali sono gli interventi agevolabili:

Nel Superbonus 110% sono inglobate diverse precedenti agevolazioni per la ristrutturazione e l’efficientamento energetico e in aggiunta ve ne sono di nuove, ma A CONDIZIONE che gli interventi siano realizzati insieme ad ALMENO UNO dei maxi-interventi definiti TRAINANTI, ovvero:

• Cappotto termico

Con isolamento termico di almeno il 25% delle superfici opache esterne.

In tal caso i massimali di spesa detraibile sono i seguenti:

• 000 € per edifici unifamiliari o per le unità funzionalmente indipendenti;
• 000 € moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono edifici costituiti da due a otto unità immobiliari;
• 000 € moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono edifici costituiti da più di otto unità immobiliari;
• Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale in condominio

Il nuovo impianto deve essere almeno di classe A e potrà essere abbinato all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, o impianti di microcogenerazione;

In tal caso i massimali di spesa detraibile dipendono dal numero di unità immobiliari del condominio:

• 000 € moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono edifici costituiti da fino a otto unità immobiliari;
• 000 € moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono edifici costituiti da più di otto unità immobiliari;
• Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;

Il nuovo impianto deve essere almeno di classe A e potrà essere abbinato all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, o impianti di microcogenerazione;

In tal caso il massimale di spesa detraibile è 30.000 €;

• Interventi antisismici

In cui la detrazione già prevista per il Sisma-bonus viene elevata al 110%, limitatamente agli interventi realizzati dal 1° luglio 2020 al 30 Giugno 2022.

La detrazione spetta solo per interventi di messa in sicurezza di edifici ubicati nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 o 3.

Si deve garantire la riduzione di una o due classi di rischio sismico.

È possibile anche la demolizione e ricostruzione di interi edifici purché con finalità di riduzione del rischio sismico.

In tal caso il massimale di spesa detraibile è:

96.000 € da moltiplicare per il numero di edifici in caso di lavori in condominio;

In presenza di uno dei maxi-interventi “trainanti” il bonus può essere esteso anche ad interventi definiti TRAINATI:

• Installazione di impianti solari fotovoltaici

Anche su strutture pertinenziali agli edifici.

In tal caso il massimale di spesa detraibile è:

48.000 € in totale e 2.400 € per ogni kW di potenza nominale;

• Sistemi di accumulo integrati

In tal caso il massimale di spesa detraibile è:

1.000 € per ogni kWh di capacità di accumulo;

• Infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici

In tal caso il massimale di spesa detraibile è:

3.000 €

• Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del TUIR)

Quali ascensori e montacarichi e/o realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità.

• Coibentazione del tetto

Nel rispetto delle condizioni e dei limiti di spesa già indicati per l’isolamento termico delle superfici opache verticali (vedi cappotto termico);

• Domotica

In tal caso il massimale di spesa detraibile è:

• Nessuno, per interventi con data di inizio lavori antecedente al 6 ottobre 2020;
• 15.000 € per unità immobiliare, per interventi con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020;

Per un limite di detrazione ammissibile pari a 60.000 € per unità immobiliare, i seguenti:

• Solare termico
• Serramenti e infissi (750 € al mq.)
• Schermature solari e chiusure oscuranti (230 € al mq.)

Come ottenere la detrazione:

Per la procedura di richiesta saranno necessari:

• Certificato di asseverazione di un tecnico abilitato, o alternativamente una dichiarazione sottoscritta dal direttore dei lavori, per attestare che gli interventi effettuati siano in linea con i requisiti tecnici fissati dalla norma;
• 2 attestati di prestazione energetica (APE), per attestare i valori di prestazione dell’edificio prima dei lavori e alla fine di questi;
• Relazione tecnica integrata, per attestare la conformità catastale dell’immobile;
• Scheda informativa dei lavori realizzati;
• Visto di conformità (nel caso in cui si opta per lo sconto in fattura o cessione del credito).

Per quali interventi si può usufruire dell’Ecobonus:

In linea generale, questo incentivo può essere utilizzato per interventi riguardanti le seguenti componenti:

Detrazione al 50%

• Serramenti e infissi
• Schermature solari
• Caldaie a biomassa
• Caldaie a condensazione di classe A

Detrazione al 65%

• Riqualificazione globale dell’edificio
• Caldaie a condensazione di classe A+
• Generatori di aria calda a condensazione
• Pompe di calore
• Scaldacqua a pompa di calore
• Coibentazione dell’involucro
• Collettori solari
• Generatori ibridi
• Sistemi di building automation
• Microcogeneratori

Vi sono poi delle eccezioni che attingono ad aliquote di detrazione più elevate, ovvero:

• Interventi su parti comuni dei condomini:
• Detrazione al 70% per la coibentazione dell’involucro con superficie interessata superiore al 25% della superficie disperdente;
• Detrazione al 75% per la coibentazione dell’involucro con superficie interessata superiore al 25% della superficie disperdente + qualità media dell’involucro;
• Detrazione al 80% per la coibentazione dell’involucro con superficie interessata superiore al 25% della superficie disperdente + riduzione di 1 classe di rischio sismico;
• Detrazione al 85% per la coibentazione dell’involucro con superficie interessata superiore al 25% della superficie disperdente + riduzione di 2 o più classi di rischio sismico;
• Interventi riguardanti le facciate:
• Detrazione al 90% per interventi dal punto di vista termico o che interessino l’intonaco per oltre il 10% della superficie disperdente complessiva totale dell’edificio;

Come possono essere gestite le agevolazioni:

• Possono essere portate in detrazione direttamente dalle persone che hanno pagato i lavori;

Oppure in alternativa alla fruizione diretta

• Possono essere scontate in fattura con la procedura di cessione del credito in favore:
• Dell’impresa che ha effettuato i lavori;

Oppure

• Delle banche o altri intermediari finanziari;

Come sono articolate le detrazioni fiscali:

È prevista la seguente detrazione:

• Detrazione al 50% su un importo complessivo di 96.000 € spendibile per ciascuna unità immobiliare e per ciascun anno, in cinque rate annuali di pari importo;

Nei seguenti casi specifici possono esserci deroghe:

• Detrazione al 70% qualora ci sia il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• Detrazione al 80% qualora ci sia il passaggio a due classi di rischio inferiori;

Se gli interventi interessano le parti comuni degli edifici condominiali, il beneficio fiscale è superiore, e deve essere calcolato su un importo complessivo di spese non superiore a 96.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, spendibile in cinque rate annuali di pari importo; Le detrazioni saranno:

• Detrazione al 75% qualora ci sia il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• Detrazione al 85% qualora ci sia il passaggio a due classi di rischio inferiori;

Inoltre in questo caso se in concomitanza gli interventi riguardano anche la riqualificazione energetica (vedi ecobonus) la detrazione dovrà essere calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, spendibile in dieci quote annuali di pari importo.

Ulteriori ipotesi riguarda l’acquisto di casi antisismiche, la cui circostanza permette l’accesso a detrazione di imposta per immobili realizzati nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 o 3, in seguito alla demolizione e successiva ricostruzione dell’intero edificio (con possibilità anche di incremento volumetrico) da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano entro 18 mesi, dalla conclusione dei lavori, alla vendita dell’immobile.

Gli acquirenti delle singole unità immobiliari possono fruire dei seguenti incentivi:

• Detrazione al 75% del prezzo riportato nell’atto pubblico di compravendita, qualora ci sia il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• Detrazione al 85% del prezzo riportato nell’atto pubblico di compravendita, qualora ci sia il passaggio a due classi di rischio inferiori;

Con spese che comunque non possono superare 96.000 € per unità immobiliare, per ciascun anno, con detrazione da ripartire in cinque quote annuali di pari importo.

Come possono essere gestite le agevolazioni:

• Possono essere portate in detrazione direttamente dalle persone che hanno pagato i lavori;

Oppure in alternativa alla fruizione diretta

• Possono essere scontate in fattura con la procedura di cessione del credito in favore:
• Dell’impresa che ha effettuato i lavori;

Oppure

• Delle banche o altri intermediari finanziari;